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美國加州河濱縣概況

加利福尼亞河濱縣是美國州加利福尼亞州的五十八個縣之一。在 2010 次人口普查中,河濱縣人口是 2189641,是加利福尼亞人口大第四大縣,也是美國人口最多的第十一個縣。河濱縣被列入河濱市 - 聖貝納迪諾市 - 安大略市加州大都會統計區,又稱內陸帝國。該縣還包括洛杉矶 - 長灘加州聯合統計區。

河濱縣大致呈矩形,位于加州南部,占地 7208 平方英裏,跨越從大洛杉矶地區到亞利桑那州邊界。河濱縣是加利福尼亞州第四大縣。

加州河濱縣概況

人口統計

人口統計

就業情況

河濱縣有 36465 家企業和政府實體,雇傭了 540169 人,工資總計爲 207 億美元。下表總結了河濱縣五大雇傭産業。

Chara Villa項目介紹

Chara Villa項目介紹

莫雷諾谷城市概況

莫雷諾谷是位于加利福尼亞河濱縣的一座城市,也是聖貝納迪諾河濱都市圈的一部分。莫雷諾山谷位于交叉路口地理位置。東面是聖戈羅尼奧山口和科切拉山谷;南面是佩裏斯湖、Perris、聖哈辛托山和通往聖地亞哥的路線;北面是聖貝納迪諾峽谷和聖貝納迪諾山。西面鄰近河濱市,還有洛杉矶縣和橙縣。 車流量較大的60號州際公路和215號公路同時貫穿這座城市。莫雷諾山谷是大洛杉矶地區的一部分。

莫雷諾谷城市概況

項目位置

Chara Villa 位于莫雷諾谷的核心位置,通往加州大學河濱分校,蒂梅丘拉,棕榈泉和洛杉矶都十分便利。

加州大學河濱分校成立于1954年,是加州大學系統內的10所學校之一。 作爲南加州內陸唯一的公立研究型大學,加州大學河濱分校一直被評爲美國最具民族和經濟多元化大學之一。

項目位置

規劃總圖

  • • 該項目包括 58 套學生租賃房屋的開發、建設和運營管理。
  • • 總生活空間:2460 平方英尺
  • • 社區空間:1,000 平方英尺
  • • 停車場:總計 158 個停車位
規劃總圖

項目概述

Chara Villa 爲您盡可能提供最大化的空間來滿足休閑自在的生活方式。 個性獨特且具有包容性的住房組合設計,將會是您體驗到的最現代,最舒適,最安全的公寓之一。 我們不僅爲居民提供了良好的居住環境,更有完善的設施和優質的服務讓您的生活成爲一種享受。

項目概述

預期的住房組合明細

預期的住房組合明細

室內平面圖

Chara Villa 提供不同布局的 3 居室室內平面設計以滿足您的需求。每個平面圖都是爲了最大化的風格和宜居性而特意設計的。每個單元都包括一個私人庭院或陽台,可延展戶外生活空間。

室內平面圖

Chara Villa項目特色

Chara Villa項目特色

做最優秀的學生公寓 爲成功的生活而設計

由于住房短缺,超過92%的加州大學河濱分校學生和莫雷諾谷居民不得不在河濱縣居住。 以學生爲主體的住房需求日漸增長,尤其是設備完善,距離較近和環境安全的優質住房。而我們擁有一支專業的管理團隊,他們了解學生和他們對合適住房的需求是他們教育成功的關鍵因素。

做最優秀的學生公寓 爲成功的生活而設計

公寓特色

  • • 9英尺天花板
  • • 重音牆
  • • 寬敞的衣櫥空間
  • • 早餐吧
  • • 中央暖氣和空調
  • • 定制百葉窗
  • • 定制白色櫥櫃
  • • 殘疾人通道
  • • 室內洗衣機烘幹機
  • • 毛絨地毯
  • • 私人庭院和陽台
  • • 完整的廚房設備
  • • 木質地板
公寓特色

社區周邊設施齊全

  • • 車庫
  • • 健身中心
  • • 狗公園
  • • 居民會所
  • • 操場
  • • 維護與管理
  • • 燃氣燒烤架
  • • 遊戲室
  • • 每月居民活動
  • • 指定停車位
社區周邊設施齊全

節能高效綠色功能

  • • 節能功效
  • • 密閉管道系統
  • • 抗旱滴灌景觀系統
  • • 輻射屏蔽頂板
  • • 節水型熱水器
  • • 雙層玻璃乙烯基窗
  • • 高效能冷暖氣設備
節能高效綠色功能

房屋裝修精致功能完善

  • • 櫃子:所有的櫃子都包括楓木門,把手和抽屜
  • • 廚房: 花崗岩台面,6英寸防水板,4裏面厚度邊條板
  • • 浴室和洗衣房:E石板台面,浴室6英寸防水板,洗衣房4英寸防水板
  • • 地板:廚房,洗衣房和所有的浴室用12x12英寸瓷磚地板
  • • 所有其余地方都使用地毯
  • • 不鏽鋼配件,烤箱微波爐組合,節能洗碗機
  • • 每個家庭配備安保系統
房屋裝修精致功能完善

Chara Villa項目開發

Chara Villa項目開發成本周期

項目開發成本

(一)、土地成本 :

土地成本基于空地的市場價值

(二)、建築成本 :

建築成本與建築物的地基和景觀設計有關。

(三)、一般條件和要求:

一般條件是指建造工程所需的工具、資源和設備,但不直接涉及到物理施工活動。此類項目可以包括但不限于預開發費、臨時公用事業費、辦公預告費、車輛、堆場、侵蝕控制等。一般要求是指總承包商支付的費用和利潤作爲建設建議的一部分。

(四)、施工管理:

施工管理是指施工單位對施工活動進行監督和管理的勞務總承包費。

(五)、施工活動:

建築活動是指爲准備經營活動的主體財産所必需的建築活動所産生的所有費用,包括消防服務、場地准備、場外工作、工地工作、建築施工、室外建築和景觀美化等。

項目開發成本

項目開發周期

項目開發周期

Chara Villa項目收益

Chara Villa項目收益

租金回報

學生公寓收入包括帶家具的單人居住單元、雙人單元和三人單元的收入總和。

下表詳細說明了 NCE 對學生公寓定價的假設:

 NCE 對學生公寓定價的假設

相對于62個單元的泰勒豪華公寓來說,每個房間租金約爲840美元是合理和保守的。泰勒是位于河濱最新建成的學生公寓,2013年開業,平均每個臥室每月租金892美元 ( 美國住房和城市發展部 )。

年租金回報是由可供月租的公寓單位數乘以預期出租的月數而得的。下表詳細介紹了NCE關于年度租賃的預設:

NCE關于年度租賃的預設

Ridgeview公寓,一個跟我們項目位置接近且較爲類似的公寓,顯示自2018年2月23日起目前的定價爲1207至1223平方英尺的 3臥2浴價格從1730美元到1823美元左右。

NCE對3臥3浴公寓$2400和$2450的月租金假設是合理的,因爲每個單元的平方英尺比RIDGEVIEW公寓提供的更大,並且每個項目單元包括額外的浴室。 根據該項目預期的市場定位,NCE的利率預測也是合理的。

NCE利率預測

短期租金回報

短期租金收入來源于增加帶家具的床位和房間租金的總收入。

下表是 NCE 對短期租金回報的推測:

NCE對短期租金回報的推測

Airbnb 闡述了在夜間提供短期租賃服務的數據。 比較特別的對照是,在莫雷諾谷內的The Young's at Villa Camille 酒店的一間客房內設有兩張床。 這個房間每人每晚 70 美元,雙人入住每晚 90 美元(每位客人額外收費 20 美元)。 NCE 以每晚 50 美元的床位價格或每間客房 100 美元(最多可容納 2 人)的價格預設與此列表(Airbnb)相比較更爲合理的。

NCE 假設 FY1 爲 FY2 穩定增長的一年,因此 FY1 的空置率爲 10%。 美國住房和城市發展部(第 7.2.1 節)指出,與大學城 / 莫雷諾谷地市場空置率 1.6%相比,10%的空缺率是極爲合理和保守的。

與住宅建築和住宅行業的出租人指出的年增長率相比,第3至5財年的 NCE 每年2.0%的年租金增長率這個假設是合理的。

公寓出租效益

在過去的五年中,公寓租賃業的運營商經曆了曆史性的強勁增長。該行業主要由小公司組成,其中許多是出租房屋、二手住宅或改建成公寓單元的個人出租的個人。然而,該行業表現出了?構性的變化 。雖然大型機構投資者通過購買以前的不良資産,並將其轉化爲出租單位,而率先發展,但現在小投資者正在履行剩余的租賃單位需求。

未來幾年,經濟擴張和良好的人口趨勢將有助于公寓租賃業繼續增長,盡管速度比前五年放緩。然而,越來越多的豪華租賃單位和住房市場的適度複蘇,將使該行業的擴張率回暖,這將使其正常化。最重要的是,行業業績預計會因增加租金空置率而受阻,這意味著奢侈品市場的過度供應;預計租金空置率將增加 2.9%,這將阻礙行業收入增長和盈利能力。不過,由于受限制的供應,中低收入市場的價格持續上漲,預計租金增長將得到支撐。

公寓出租效益

投資收益

投資收益